看模型下單引發(fā)購(gòu)房糾紛 律師：勿信口頭承諾

“當(dāng)初，銷售人員承諾，我們所買(mǎi)的房子，是沙盤(pán)模型一致的，所以，我們才放心下單。但是，等房子造到差不多的時(shí)候，我跟老公去現(xiàn)場(chǎng)察看后，才發(fā)現(xiàn)模型跟我們的房子有著很大出入。”買(mǎi)了閑林江南新港樓盤(pán)的高小姐認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在銷售過(guò)程中故意隱瞞房子的缺陷，是屬于欺詐行為。

而開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為，銷售人員是否做過(guò)相關(guān)承諾無(wú)從考證，即使做過(guò)口頭承諾也不能為準(zhǔn)的，示意模型是用做參考的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同上的圖紙才是終依據(jù)。

前天下午1點(diǎn)半，在余杭區(qū)工商局內(nèi)，購(gòu)房者高小姐與開(kāi)發(fā)商錢(qián)江高揚(yáng)置業(yè)各執(zhí)一詞，均認(rèn)定對(duì)方是過(guò)錯(cuò)方。而這一切，皆緣于房子后面多出來(lái)的一層樓高的消防樓梯，這是高小姐當(dāng)初從模型中所看不到的。

當(dāng)初沙盤(pán)模型中沒(méi)有表現(xiàn)的消防樓梯，卻被開(kāi)發(fā)商寫(xiě)進(jìn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附件，是模型公司的疏忽，還是開(kāi)發(fā)商刻意隱瞞事實(shí)?對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和法律知識(shí)了解有限的購(gòu)房者，是不是該為自己疏忽行為買(mǎi)單，還是終能夠退房成功?

購(gòu)房者

銷售人員承諾房子“跟模型一模一樣”

今年5月份，高小姐在位于閑林鎮(zhèn)上的江南新港買(mǎi)了套房，總價(jià)花費(fèi)約80萬(wàn)元。因?yàn)楫?dāng)初買(mǎi)的是期房，沒(méi)有實(shí)景可看，高小姐一家人在選房的時(shí)候，主要參考的是放置銷售處的樓盤(pán)模型。

“從模型上來(lái)看，房子前面比較空曠，還有綠化帶，感覺(jué)將來(lái)住進(jìn)去后視線很好。當(dāng)時(shí)我們還地問(wèn)了一下，銷售人員也表示，房子造好以后，跟樓盤(pán)的模型是一模一樣的。”

高小姐稱，是銷售人員這句承諾，讓他們終決定買(mǎi)1幢1單元501室。但是等她和家人到現(xiàn)場(chǎng)看過(guò)房子以后，卻發(fā)現(xiàn)房子北露臺(tái)后建了一個(gè)消防樓梯，而這個(gè)消防樓梯在樓盤(pán)模型里完全沒(méi)有體現(xiàn)，“大概一層樓高的樣子，人站在屋子里，望出去視線受到很嚴(yán)重的遮擋。”

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后的高小姐，立即跑到了江南新港的銷售部，想問(wèn)開(kāi)發(fā)商討個(gè)說(shuō)法。面對(duì)模型和實(shí)際建筑的出入，銷售人員一開(kāi)始聲稱，自己也完全不知情，隨后，高小姐與開(kāi)發(fā)商高管進(jìn)行了溝通，對(duì)方給出的回應(yīng)是：“模型做出來(lái)是給你們看看的!”

高小姐認(rèn)為，這是開(kāi)發(fā)商明擺著欺負(fù)人，如果當(dāng)時(shí)知道房子后面有這么大的消防樓梯，根本不會(huì)選擇這套房子。“現(xiàn)在，我們付都已經(jīng)付掉了，月供也供了好幾個(gè)月了，根本不知道怎么辦。”

如今，高小姐提出了退房要求，她甚至認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房過(guò)程中存在著欺詐行為，在消防樓梯的這件事情上，是吃準(zhǔn)了他們看模型看不出圖紙所設(shè)置的陷阱。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

開(kāi)發(fā)商

模型沒(méi)表現(xiàn)，合同附件有說(shuō)明

據(jù)了解，與閑林鎮(zhèn)政府毗鄰的江南新港，總建筑面積為87173平方米，規(guī)劃有四星級(jí)酒店、商業(yè)街、大型超市、市場(chǎng)及娛樂(lè)場(chǎng)所等，開(kāi)發(fā)商是杭州錢(qián)江高揚(yáng)置業(yè)有限公司，其相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，有200多套的住宅是“作為配套補(bǔ)充的業(yè)態(tài)”。

高小姐所買(mǎi)那幢樓，1-4層是規(guī)劃中的茶葉市場(chǎng)，5樓以上才是住宅，而501室恰好處于商鋪和住宅的零界層上，緊靠高小姐房子的是6米寬的北向大露臺(tái)，離露臺(tái)5米遠(yuǎn)處，則是一層樓高左右的消防樓梯。

對(duì)于模型和實(shí)際房屋的出入，錢(qián)江高揚(yáng)置業(yè)副總經(jīng)理鄭悅表示：“模型公司做的時(shí)候是疏忽了，我們也存在對(duì)照不夠仔細(xì)的責(zé)任，但是銷售人員是否說(shuō)過(guò)房子跟模型一模一樣的話，我們也無(wú)從對(duì)證。”

他同時(shí)表示，消防樓梯跟高小姐的房屋的間有11米之多，根本不會(huì)影響到居住。盡管消防樓梯雖然在模型中沒(méi)有表現(xiàn)，在高小姐簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附件一中的房屋平面圖，有對(duì)消防樓梯的圖示。

抓住了本身購(gòu)房合同上有明示這一點(diǎn)，錢(qián)江高揚(yáng)置業(yè)稱，自己不是過(guò)錯(cuò)方，甚至更直白地表示，即便銷售人員做過(guò)相關(guān)承諾，也能表明銷售人員的從業(yè)素質(zhì)有所欠缺，并不代表任何法律上的效力。

律師說(shuō)法

口頭承諾不構(gòu)成法律效力

購(gòu)房者認(rèn)為，作為產(chǎn)品的提供方，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)在介紹過(guò)程中，如實(shí)地告知各類信息，為銷售人員所做的承諾負(fù)責(zé)任;而開(kāi)發(fā)商表示，銷售人員的口頭承諾不代表公司意見(jiàn)，公司對(duì)合同負(fù)責(zé)，不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

當(dāng)口頭承諾與銷售合同出現(xiàn)不符的情況時(shí)，究竟該作何解釋?經(jīng)過(guò)記者的多方采訪，天冊(cè)、浙聯(lián)、金緯三家律師事務(wù)所的律師們不約而同地給出了“以購(gòu)房合同為準(zhǔn)”的回答。

“口頭承諾不能作為法律依據(jù)，法院在判定案件的過(guò)程中，也是以合同法上的相關(guān)條款為準(zhǔn)。”浙江天冊(cè)律師事務(wù)所孫敏律師表示，盡管高小姐是在不知情的情況下，簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但是合同附件一中的房屋平面圖實(shí)質(zhì)已構(gòu)成合同的組成部分，所以具備相應(yīng)的法律效力。

“如果在簽訂合同的過(guò)程中，高小姐受到了脅迫，或者是在違背自己真實(shí)意識(shí)下買(mǎi)的房子，那么可以申請(qǐng)合同無(wú)效;但如果是因?yàn)樽约旱氖韬龃笠?，或者?duì)合同的相關(guān)條款，諸如看不懂圖紙而買(mǎi)下的房子，則屬于自身的過(guò)錯(cuò)。”

孫律師告訴記者，在實(shí)際工作當(dāng)中，她也經(jīng)常碰到類似高小姐這樣的消費(fèi)者，因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的了解有限，更多地依賴銷售人員的口頭描述，而忽視作為重要依據(jù)的購(gòu)房合同。而個(gè)別開(kāi)發(fā)商利用自己的優(yōu)勢(shì)條件，為取得大的利益，有能力也有動(dòng)機(jī)在購(gòu)房合同中埋下幾處伏筆，為日后履約時(shí)占據(jù)主動(dòng)、回避責(zé)任。這樣在簽訂合同之時(shí)，即為將來(lái)調(diào)解糾紛、贏得訴訟打下基礎(chǔ)，這也是所謂的“藏雷”。

她同時(shí)建議，假使高小姐認(rèn)為開(kāi)發(fā)商存在欺詐行為，且該消防樓梯的存在確實(shí)影響到了房屋的正常使用，可以依據(jù)浙江省實(shí)施《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》辦法的相關(guān)規(guī)定，到消費(fèi)者協(xié)會(huì)尋求相關(guān)幫助。