購房落戶成各地政府救市利器 專家建議京滬效仿

　　在幾個月來各地房地產市場持續(xù)不振的背景下，各地方政府也紛紛開始醞釀新一輪的救市政策。在幾年前為諸多地方采用、但又被一些地方相繼取消的“購房落戶”政策，開始重回民眾視野，并開始被一些大城市視為拯救房市的利器。自成都市于2008年12月12日正式開辦“購房落戶”新政之后，武漢于今年1月19日發(fā)布了“購房落戶”新政的細則。細則中，對購房范圍、落戶條件、新舊政策適用的界定等問題均進行了明確。重慶也于1月20日適時推出“2009年房地產市場刺激新政17條”(其中有放寬外來購房者入戶限制的相關內容)。盡管上海市政府日前否認出臺“藍印戶口政策”刺激樓市，但口徑仍留有余地，表示“會根據市場變化，及時研究出臺新的政策”。

　　在成都、武漢、重慶等諸多大城市推出一系列“購房落戶”政策之后，北京大學都發(fā)展研究院常務副院長楊開忠教授向《中國經濟周刊》表示，北京、上海等一些大城市和大城市也應該出臺相關政策，以拉動房地產市場的消費需求。

　　北京房市亟待取暖

　　目前，房地產在中國經濟發(fā)展格局中依然占據著非常重要的地位，公開資料顯示，房地產投資占全社會固定資產投資的25%左右，而北京、上海的房地產投資占比社會固定資產投資已經達到50%左右。而在全球經濟蕭條的大背景下，全國為堅挺的北京樓市也已開始出現(xiàn)商品房現(xiàn)房空置面積增長、交易量萎縮、房價漲幅回落的跡象。

　　據北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調查總隊統(tǒng)計數據顯示，截至2008年末，北京市商品房現(xiàn)房空置面積達1438.3萬平方米，比2007年末增長26.6%，其中，商品住宅現(xiàn)房空置面積為522.7萬平方米，比2007年末增長26.9%;2008年北京市銷售商品房現(xiàn)房和期房1335.4萬平方米，比2007年下降38.6%，其中，銷售商品住宅1031.4萬平方米，下降40.4%;2008年北京市的房屋銷售價格比2007年上漲9.5%，漲幅回落1.9個百分點。其中，新建住宅價格上漲11.9%，二手住宅上漲6.2%，漲幅分別回落0.9個百分點和4個百分點。

　　為刺激北京樓市，北京市政府自去年11月22日推出《關于促進北京市房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》(下稱《意見》)后，今年春節(jié)前再出重拳，推出15條穩(wěn)定房地產業(yè)健康發(fā)展的新政策。1月23日，北京市建設委員會、北京市發(fā)展和改革委員會、北京市財政局、北京市地稅局等部門聯(lián)手，推出了《貫徹國辦發(fā)〔2008〕131號文件精神促進北京市房地產市場健康發(fā)展的實施意見》。

　　記者注意到，比起去年11月22日推出的《意見》，新政策給予購房者更多實惠，對房地產開發(fā)企業(yè)的支持也更為具體。如二套房貸政策松動;個人轉讓購買超過兩年(含兩年)的住房，普通住房免征營業(yè)稅;年內暫停對境外機構和個人購房的限制;開發(fā)商拿地可延期付款等。

　　“拉動房地產需求有多種渠道，但我認為還有一個非常重要的方面是‘購房落戶’政策，用‘準入制’來代替目前戶籍人口控制指標制，尤其在我國目前擴大內需的戰(zhàn)略機遇下，不能夠刺激房地產市場需求，有效拉動住房市場消費，而且可以加快戶籍體制改革，使戶籍管理更公開、透明和公平，也使人們對生活更有奔頭。”北京大學都發(fā)展研究院常務副院長楊開忠教授向《中國經濟周刊》分析道。

　　“購房落戶”可靈活制定

　　我國的戶籍體制改革幾年前已先行在中小城市放開，但是對于諸如北京、上海等大城市，目前依然實行人口指標控制的戶籍管理政策。

　　北京市國土局局長魏成林曾在去年年底表示，北京市16400平方公里國土資源中，能夠利用開發(fā)的平原約6000平方公里，能容納1800萬人口，而目前北京市人口數已經達到1633萬，并以每年40萬至50萬的速度增長，北京市人口已接近限。

　　中國社會科學院城市與房地產經濟研究室副研究員況偉大對《中國經濟周刊》表示：“北京市的城市規(guī)模已經非常大，再增加人口對經濟發(fā)展有影響，因為城市擴大之后，不能再發(fā)揮出大城市的聚集效應和規(guī)模效應。這項政策(指“購房落戶”)在北京推出非常困難。如果考慮制定這項政策，設定的門檻也必定是非常高的。”

　　人口過快地流入以及人口總規(guī)模的快速膨脹，必然給北京的環(huán)境和資源帶來壓力，也給業(yè)、交通、社會管理、公共服務，以及教育、衛(wèi)生、保障性住房的建設等各項基礎設施帶來較大壓力。

　　楊開忠教授對此卻比較樂觀，他認為，“購房落戶”政策重在拉動住房消費，但并不是“孤立”的房地產政策，這項政策應與人口、社會管理政策相協(xié)調、配套;更重要的，應根據不同城市的具體情況精心測算來設置準入條件。如果人口膨脹得太厲害，可以提高準入條件，能避免人口的過度膨脹。

　　楊開忠教授針對北京市的現(xiàn)實情況，設想了“購房落戶”三項準入條件：

　　先，在北京市購買單套房產在規(guī)定金額以上，學歷在本科以上，在北京市常住年限達到兩年以上的外地居民，購買單套房產可解決一個戶口;

　　其次，個人購房款達到房產總價50%以上的外地購房者，方可落戶;

　　三，通過“購房落戶”政策獲得的居民戶口實行與一般居民戶口的區(qū)別管理，居住一定年限后方可轉為一般居民戶口。

　　“‘購房落戶’政策不應是長期的、持續(xù)性政策，政府可根據市場實際情況適時進行調整。”楊開忠教授補充說。

　　北京能否移植經驗

　　目前，“購房落戶”政策已經為許多一線城市所采用，例如天津、山東省、杭州、廈門等地都實行了“購房落戶”政策。以杭州為例，2008年10月出臺的“購房落戶”政策有效拉動了當地住房市場消費。據媒體報道，杭州10月份成交好的樓盤“東方郡”，購房者中外地人比例從3成上升到了5成。

　　在目前金融危機大背景下，為拉動房地產市場消費需求，全國不少城市對“購房落戶”政策情有獨鐘。但是北京、上海等大城市對“購房落戶”政策卻似乎一直諱莫如深。

　　楊開忠教授對《中國經濟周刊》表示，北京作為國際化大都市，未來一段時期人口規(guī)模的增長不可避免。鼓勵“購房落戶”，通過政策引導優(yōu)勢人才遷入，有利于改善人口結構。目前在北京出臺“購房落戶”政策已經具備一定的基礎。

　　楊開忠認為，先，“外需”對北京市住房消費拉動效應明顯。相關統(tǒng)計數據表明，北京市購房者中的外省市購房者比例已接近40%。從具體購房類型看，外省市個人購房主要集中于90—120平方米的住宅，購房均價也明顯高于本地居民購房均價。外省市居民已成為北京市住房市場的生力軍，是啟動住房消費政策不能忽視的群體。

　　其次，住房保障規(guī)模擴大使得“外需”更重要。針對房地產市場的需求低迷，無論國家層面或是北京市政策，都強調了通過擴大住房保障供應規(guī)模來拉動內需。保障住房大規(guī)模供應在緩解北京市居民住房困難的同時，顯然將擠壓北京市居民購買商品住房的需求。這使得商品住房市場對“外需”的依賴進一步增強，如何有效吸引“外需”對促進北京市商品住房市場發(fā)展至關重要。

　　后，房地產業(yè)對經濟增長具有雙重拉動效應。一方面，房地產投資可帶動對水泥等建材的消費，還可以帶動業(yè)。根據測算，每1萬平方米的房地產建設，需要大約100名工人。另一方面，住房消費對家裝行業(yè)、家電等耐用消費品的消費具有明顯帶動作用。根據測算，每銷售100元的住宅，可以帶動130-150元其他商品銷售，對于擴大內需非常有效。