物業(yè)管理：行業(yè)大調(diào)查 專家開出四劑"藥方"

時(shí)下，房地產(chǎn)行業(yè)步入“寒冬”季節(jié)，與房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)受到大沖擊的時(shí)候，但物業(yè)管理仍然煥發(fā)他的勃勃生機(jī)。歲末年初，記者對長沙物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行了全面調(diào)查采訪，經(jīng)過10年發(fā)展，長沙物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展，今非昔比;同時(shí)也了解到物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)了五大發(fā)展“瓶頸”。

朝陽產(chǎn)業(yè)牛氣沖天

據(jù)了解，長沙真正意義上的物業(yè)管理從1999年開始起步，10年來，長沙物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅猛，無論從物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量、管理面積、從業(yè)人數(shù)、還是上繳利稅均有大幅上升，涌現(xiàn)出一批的本土物業(yè)管理企業(yè)。全市共有548家注冊物業(yè)管理企業(yè)，其中有湖南天環(huán)物業(yè)管理有限責(zé)任公司等4家一級資質(zhì)企業(yè)，二級資質(zhì)25家;物業(yè)管理面積累計(jì)達(dá)到4212萬平方米，其中住宅3004萬平方米，占管理物業(yè)總量的73%;全市共有800余個(gè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施了專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)……長沙物業(yè)管理這一朝陽產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出朝氣蓬勃的景象。

遭遇五大“瓶頸”

目前，長沙物業(yè)管理市場已初步形成規(guī)模，但我們應(yīng)看到成熟國家物業(yè)管理歷史超過100年，而中國早開始物業(yè)管理的城市——深圳，不過20多年，長沙開始物業(yè)管理工作10年，經(jīng)驗(yàn)的不足，使得長沙物管工作遇到了不少問題，存在開發(fā)建設(shè)遺留、收費(fèi)難、業(yè)主委員會難組建、物業(yè)服務(wù)亟待規(guī)范、缺乏成熟的管理模式等五大發(fā)展“瓶頸”。

記者了解到，開發(fā)建設(shè)遺留問題成物業(yè)糾紛主因?，F(xiàn)有商品房小區(qū)發(fā)生的物業(yè)糾紛中，相當(dāng)數(shù)量源于開發(fā)建設(shè)遺留問題。本市多起較大的物業(yè)糾紛均源于地下車庫、會所、配套用房等設(shè)施的歸屬不清，產(chǎn)權(quán)不明。

據(jù)調(diào)查，物業(yè)管理企業(yè)普遍收費(fèi)難。本市實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)，實(shí)際收費(fèi)率為70~80%，差一點(diǎn)的不到60%，能達(dá)到90%以上的已屬鳳毛麟角。記者還了解到，本市的物業(yè)管理收費(fèi)大多采取包干制的形式，物業(yè)企業(yè)在物業(yè)日常維護(hù)上收支不透明，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)缺少客觀的評價(jià)依據(jù)，服務(wù)水平難以量化。個(gè)別物業(yè)企業(yè)甚至越權(quán)管理，少服務(wù)、多收費(fèi)、亂收費(fèi)，侵占業(yè)主的利益，引起沖突。另外，長沙物業(yè)還存在業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難，全市物業(yè)管理體制沒有形成統(tǒng)一的、成熟的管理模式等諸多問題。

專家開出四劑“藥方”

如何對癥下藥解決本市物業(yè)管理行業(yè)遇到的問題?記者日前采訪了長沙市物業(yè)管理協(xié)會副理事長，省、市物業(yè)管理招投標(biāo)專家評委，湖南天環(huán)物業(yè)管理有限責(zé)任公司董事長夏軍先生。夏軍開出了四劑良方。

“讓物業(yè)管理的前期介入法制化，房企、物管企業(yè)、政府職能部門三方積解決開發(fā)建設(shè)遺留問題，不失為一個(gè)好辦法。”夏軍現(xiàn)身說法地表示，凡是湖南天環(huán)物業(yè)管理有限責(zé)任公司參與前期介入的項(xiàng)目，后期交房后遺留的問題很少，給開發(fā)商贏得了口碑，替業(yè)主把好了前期樓盤品質(zhì)關(guān)。

夏軍建議，物業(yè)管理要加大宣傳力度，推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，明晰各方的權(quán)利和義務(wù)，正確引導(dǎo)人們的物業(yè)消費(fèi)觀念，讓每位消費(fèi)者既能用法律來保護(hù)自己的權(quán)益，又能守法以利行業(yè)的發(fā)展和社會的進(jìn)步。此外，健全管理體制，實(shí)現(xiàn)政府監(jiān)管、行業(yè)自律和民主自治的有機(jī)結(jié)合。行業(yè)協(xié)會要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管，建立動態(tài)管理機(jī)制，推選項(xiàng)目，公布不守誠信企業(yè)。政府、開發(fā)商、物業(yè)公司要積配合業(yè)主成立業(yè)主委員會，讓物業(yè)管理與業(yè)主民主自治和諧共處。

“物業(yè)管理企業(yè)提升自身服務(wù)質(zhì)量和管理方法，從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)率的問題，這也很關(guān)鍵。”夏軍介紹，加強(qiáng)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，提高其專業(yè)化、規(guī)范化服務(wù)水平，服務(wù)質(zhì)量得到保證，收費(fèi)率自然也會穩(wěn)步提高。