隨著紡織、石化等產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃呼之欲出,還在醞釀之中的房地產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃卻令業(yè)內(nèi)人士的心情頗為焦灼。
對于眾多潛在購房者而言,盡管房地產(chǎn)市場歷經(jīng)大半年的調(diào)整,但房價并未出現(xiàn)顯著下跌,在這種情況下,房地產(chǎn)業(yè)是否需要一份振興規(guī)劃值得懷疑。因此,有消息稱,主導擬定房地產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱"建設(shè)部")盡量避免在該規(guī)劃中采用"振興"二字,而以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃概括。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(下稱"商會")會長聶梅生昨天在接受采訪時則強調(diào),產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃是政府應(yīng)對本次全球性金融危機的一攬子措施之一。商會房地產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃提交給建設(shè)部的建議中,主要包括兩方面內(nèi)容:除了強調(diào)房地產(chǎn)市場衰退是導致國民經(jīng)濟深幅調(diào)整的重要原因外,還提出了振興房地產(chǎn)業(yè)的政策建議。
聶梅生透露,這些建議包括降低成本、激發(fā)需求,努力消化住房存量,以及拓寬房地產(chǎn)投融資渠道,改善投融資環(huán)境等,同時應(yīng)積推進房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整。
業(yè)界游說房地產(chǎn)"振興"
根據(jù)此前媒體披露的消息,房地產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的方案將包括金融產(chǎn)品創(chuàng)新、融資、信貸支持、商業(yè)地產(chǎn)選址規(guī)劃等一系列的支持性政策內(nèi)容。上海某地產(chǎn)營銷公司總經(jīng)理劉先生告訴記者,金融產(chǎn)品創(chuàng)新可能主要指的是近相關(guān)部門正在加緊準備的REITs,但是這種金融產(chǎn)品的主要受惠面集中于商業(yè)及辦公物業(yè)等經(jīng)營性物業(yè),對住宅開發(fā)幾乎沒有任何作用。"結(jié)合后面提及的商業(yè)地產(chǎn)選址規(guī)劃的提法,這個方案看起來似乎更加關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)"。
這種看法被聶梅生否認,"這可能是一種誤傳"。她同時表示,振興規(guī)劃在當前和未來仍然會以住房為主。亦有媒體稱,振興規(guī)劃方案中對住房的政策支持建議包括對改善型需求予以稅收、信貸、金融等一系列的支持政策;對于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè),則給予貸款、金融方面的優(yōu)惠等。
而聶梅生認為,振興規(guī)劃應(yīng)當面對當前房地產(chǎn)的困局,提出攜手走出低迷的辦法,在貫徹已經(jīng)出臺的政策基礎(chǔ)上,進一步采取措施提振供需雙方。盡快消化存量房,防止因房地產(chǎn)投度下滑而進一步拖累國內(nèi)經(jīng)濟。
她同時建議,振興規(guī)劃還應(yīng)當涉及房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展問題,甚至是體制問題,例如房地產(chǎn)投融資體制,土地出讓制度,房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)--包括開發(fā)性投資和整體物業(yè)持有型投資的結(jié)構(gòu)和比例等。
根據(jù)聶梅生的介紹,此次建設(shè)部擬定的房地產(chǎn)業(yè)振興計劃,邀請了業(yè)界專家及有關(guān)方面給予建議,"建議的內(nèi)容可謂是暢所欲言,至于能否被采納要由主管部門來決定"。
事實上,自2004年國家對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀調(diào)控以來,出臺的一些限制性政策在去年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯下調(diào)勢頭后又開始逐步放松,尤其是2007年底出臺的"二套房政策",在實施一年后因為"改善型住房"這一新概念,不得不重新有所放松。
此外,二手房交易的營業(yè)稅也在實施一年有余后被宣布減免。類似情況的相繼出現(xiàn)使宏觀調(diào)控政策的短期化問題一直為業(yè)界所詬病。建設(shè)部將此次振興規(guī)劃中的"振興"二字去掉,代之以長期發(fā)展規(guī)劃,除了避免對輿論的刺激作用的考慮外,也希望借助一個房地產(chǎn)業(yè)的長期規(guī)劃及目標,減少短期宏觀調(diào)控政策反復(fù)較大的問題。
對此,業(yè)內(nèi)人士表示,如果建設(shè)部是希望對房地產(chǎn)業(yè)進行一個長期規(guī)劃,那么這個規(guī)劃不是為了解決現(xiàn)階段出現(xiàn)的問題而制定的,也很難對房地產(chǎn)市場短期內(nèi)走出低迷有所幫助。
新一輪救市已開始?
在房地產(chǎn)振興規(guī)劃悄然醞釀之時,各地方政府已經(jīng)再度"按捺不住"。隨著春節(jié)前北京市再度房地產(chǎn)市場出臺15條救市政策,地方政府新一輪的救市行動宣告展開。
高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢認為,中央對購房退稅的關(guān)注原因在于,在宏觀調(diào)控的市場導向原則下,政府希望盡量避免"重拳"來刺激房地產(chǎn)市場,因為"重拳"會扭曲市場,停止執(zhí)行時會帶來不良后果,有時甚至導致房價大幅回調(diào),所以政府傾向以溫和的方式來微調(diào)市場波動。
此外,當前的市場調(diào)整還在可以接受的程度內(nèi),同時貸款利率已經(jīng)下調(diào),這在一定程度上提高了購房者的購買力,李慶賢表示:"基于當前不明朗的外部環(huán)境,未來可能會有突發(fā)狀況引發(fā)房地產(chǎn)市場進一步下滑,因此政府希望保留一定政策空間以應(yīng)對可能更加惡化的房地產(chǎn)市場。"
與此同時,天津市則開啟了"購房放寬藍印戶口審批"的大門,降低了購房入戶的資金門檻。在此之前,杭州已放寬了購房入戶的實施范圍,成都和武漢也相繼開啟購房入戶的政策。
正是在這股來自二、三線城市購房入戶的救市風潮,使眾多評論者及專家都將下一個實施購房入戶的目標集中在北京和上海兩大城市。而此前上海市相關(guān)部門已正式公開回應(yīng)稱,沒有恢復(fù)購房入戶政策的打算。
聶梅生則認為,政府刺激消費是一個重要方面,開發(fā)商方面并非都沒有降價的空間。"如果一個企業(yè)現(xiàn)在還能回吐2007年的利潤,以成本價甚至低于成本的價格來填補2008年的滯銷并繼續(xù)2009年的開發(fā),這樣的企業(yè)應(yīng)當說是活過來了的企業(yè),有資格談降價"。如果已經(jīng)是資不抵債、資金鏈不保,在成本價以下掙扎的價格已經(jīng)失去了支點,不保不了自己還會拖累各方。
她后強調(diào):"需要指出的是,占房價剛性成本50%以上的政府收入也應(yīng)當適時調(diào)整,中央和地方政府不也正在動作嗎?總之,現(xiàn)有的奶酪都得動一動了!"對于今年房地產(chǎn)市場的走勢,聶梅生仍然偏于樂觀,"中國政府有辦法保GDP增長率為8%,房地產(chǎn)不會差到哪兒去!我認為上半年會繼續(xù)調(diào)整,但下半年會走出迷局。"