樓市偉大的博弈 中央政府救市陷入左右為難

　　“今年(2009年)地方政府不許再越權(quán)出臺稅收、財政等刺激房地產(chǎn)市場的政策。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新的表態(tài)，讓各地醞釀的重磅救市方案紛紛卡殼，此前重慶等城市高調(diào)計劃的購房退稅措施多半要無疾而終。

　　2008年12月，“國六條”才明確將救市權(quán)力下放給地方，沒想到1個月不到加上了一個緊箍咒。“其實這也是中央政府對于房地產(chǎn)的一貫態(tài)度，各部委間很難達成一致。”一位知情者直言。

　　也難怪，在高層眼中，房地產(chǎn)像是自己為調(diào)皮的兒子，常有些不服管教的舉動。當國家三令五申要“和諧”時，他卻把大江南北居民后一塊錢的積蓄擠光，外加一輩子的債務(wù)，使原本的經(jīng)濟事件變成了社會民生問題。

　　當父親痛下決心“教訓”兒子時，全球經(jīng)濟氣候突變。這個不成熟的兒子占據(jù)著中國經(jīng)濟的半壁河山。按摩根大通中國證券市場部主席李晶的估計，房地產(chǎn)總計影響固定資產(chǎn)投資60%以上。而且經(jīng)濟學家還告訴我們，房地產(chǎn)投資和制造業(yè)投資相關(guān)系數(shù)高達70%。

　　現(xiàn)在，是全力救助這個兒子呢，還是一邊敲打一邊安撫?中央政府的救市行動陷入到“左右為難”的掙扎中。

　　艱難步

　　對于地方政府“對著唱”的行為，中央政府的態(tài)度由明確反對到逐步曖昧，這也是由于外圍經(jīng)濟環(huán)境惡化所致。

　　這輪房地產(chǎn)的寒冬始于2007年9月，當時對于一路飆升的房價，中央政府再也忍不住了，祭出了控制二套房貸的絕招。果不其然，盡管不少開發(fā)商負隅頑抗，但市場還是開始進入冷凍期。成交量急劇萎縮，原本一路向上的房價也被拉緊了韁繩。

　　感覺到冷意的不是房地產(chǎn)行業(yè)，還包括地方政府。如果中央是父親，地方政府是地產(chǎn)業(yè)的親兄弟。經(jīng)濟學家周天勇表示，2007年土地出讓金約占地方財政收入的30%。再加上各種附加在土地及房產(chǎn)上的稅費收入，地方政府近60%的收入源于房地產(chǎn)。所以一開始地方政府態(tài)度鮮明。

　　先在2008年五六月，石家莊、成都出臺商品房優(yōu)惠稅率、降低住房公積金貸款付比例等措施拯救房地產(chǎn);接著到了7月中旬，長沙出臺降低二手房交易稅、給予二手房購房者補貼等四大政策;其后，福州、廈門、沈陽、重慶、河南、常州等地相繼出臺了放寬土地出讓、調(diào)整公積金、減稅、推行貨幣補貼及降低準入門檻等一系列“暖市”政策。

　　從9月開始，“暖市”開始變成直接“托市”。先是西安“減免房地產(chǎn)企業(yè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費，并對2008、2009兩年的購房戶按購房款總額給予一定比例財政補貼”，緊隨其后是南京政府宣布給購房者、開發(fā)商大額補貼。

　　對于地方政府“對著唱”的行為，中央政府的態(tài)度由明確反對到逐步曖昧，這也是由于外圍經(jīng)濟環(huán)境惡化所致。一場金融海嘯讓中央政府不得不重新審視限制地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的影響。

　　然而地方的救市舉措大多毫無成果，在行業(yè)以及相關(guān)部門的多番“請旨”后，中央政府終于在2008年10月下旬出臺了波的救市措施。

　　偉大的博弈

　　倉促成行的“改善型住房”并未在中央各部門間達成共識。

　　本該在2008年10底出臺的實施細則卻在各銀行中集體難產(chǎn)。

　　然而千呼萬喚的措施，秉承的依然是原有房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向。政策調(diào)整也不涉及營業(yè)稅、二套房貸政策。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位官員曾向《中國經(jīng)營報》記者表示，中央尚未認為樓市處在大規(guī)模危機爆發(fā)的邊緣。也正因為如此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部沒有合適的理由，推翻并逆轉(zhuǎn)自2005年以來中央政府的一系列針對房地產(chǎn)調(diào)控的緊縮性政策。這也成為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對現(xiàn)有房地產(chǎn)進行調(diào)整時不能突破的原則。

　　從2005年開始，在國務(wù)院的主導(dǎo)下，原建設(shè)部牽頭，聯(lián)合其他部委出臺了包括信貸、規(guī)劃等一系列的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。在國務(wù)院層面，當時房地產(chǎn)市場的冷凍，“相當程度”上被看做是5年調(diào)控政策所取得的成效。

　　既然政策無法突破，房地產(chǎn)原本承擔的拉動經(jīng)濟發(fā)展的任務(wù)必須有所調(diào)整，中央政府的想法是通過大量修建“保障型住房”拉動內(nèi)需，部分替代地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的作用。

　　2008年10月中上旬，國家發(fā)展和改革委員會宏觀經(jīng)濟學會秘書長健表示：“由于目前基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對飽和，加上鋼鐵、電力等行業(yè)過剩，可考慮以萬億級別的資金啟動廉租房市場”，在加大財政投資的同時，啟動消費，并消化鋼鐵、水泥行業(yè)的過剩產(chǎn)能。“如果一切成行，相當于在商品房市場之外再建一個廉租房市場。”亞銀投資的席分析師李大偉當時表示。

　　然而金融海嘯的沖擊來得實在太快了，新建一個廉租房市場前景誘人，但恐怕遠水難救近火。于是“改善型住房”的概念迅速提出，中央希望用以緩解二套房貸政策帶來的壓力。業(yè)界解讀為“開口子”。

　　但倉促成行的“改善型住房”并未在中央各部門間達成共識。中央財經(jīng)大學投資系博士易成棟曾表示：“中央各部門之間有分工，各司其責。即使沒有部門利益作用，從不同行業(yè)管理角度出發(fā)，看問題不同也是常見的。”

　　財政部提出的這個概念明顯沒有得到銀行系統(tǒng)的認可。本該在2008年10底出臺的實施細則卻在各銀行中集體難產(chǎn)。此后全國人大財經(jīng)委副主任吳曉靈公開表示，細則應(yīng)該由商業(yè)銀行出于風險控制自覺提出來。但幾乎與此同時，銀監(jiān)會出臺了一個注意風險控制的通知，明顯是針對一些有意“開口子”的銀行。

　　國六條時代

　　高層的思路是希望確保經(jīng)濟增長，又要提高中低收入人群住房購買力。

　　地方政府的全力救助地產(chǎn)商的做法與中央政府的思路有出入。

　　在一片混亂聲中，國家的二波救市措施出臺。2008年12月17日，國務(wù)院發(fā)布了《促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展措施》(即“國六條”)。與兩個月前相比，國六條依舊沒有突破原有的方向，但限制措施進一步寬松，營業(yè)稅有所調(diào)整，此前沸沸揚揚的“改善型住房”有了一個明確定義，而包括銀監(jiān)會在內(nèi)的各部門也沒有再度“打?qū)ε_”。

　　而“國六條”中令開發(fā)商歡呼雀躍的是，中央明確地方是救市的主力。幾乎與此同時，一系列此前頗有議的救市措施正在各地方醞釀。購房退稅、減免預(yù)征土地增值稅，甚至一些地方出現(xiàn)了返還“土地出讓金”的做法。這些“大膽”的做法明顯觸及中央政府的底線，于是出現(xiàn)了前文提到的一幕，姜偉新高呼暫停。

　　有知情人士透露，高層的思路是希望確保經(jīng)濟增長，又要提高中低收入人群住房購買力。地方政府的全力救助地產(chǎn)商的做法與中央的思路有出入。

　　本來在“國六條”出臺前后，不少機構(gòu)研究者都表示市場信心已經(jīng)開始恢復(fù)，摩根大通李晶表示，這是他們近12個月以來，次比較看好房地產(chǎn)市場。瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部聯(lián)席主席震宇也有相同的看法，認為中國的房地產(chǎn)政策可能會繼續(xù)松動，而成交量會有一個比較好的反彈。

　　但在姜部長表態(tài)后，一些機構(gòu)投資者私下表示，情況也許會有所反復(fù)。因為中央政府依舊維持原有的思路，大量建造保障房來拉動經(jīng)濟。據(jù)接近內(nèi)部人士透露，其實管理層內(nèi)也有著另一組聲音，他們認為應(yīng)該先加大對商品房的支持力度，減緩保障型住房的建設(shè)速度。否則不會對商品房市場有所沖擊，對于財政的壓力也相當大。

　　可以預(yù)見，隨著國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的變化，中央各層面圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的議以至于政策，還會不斷演變調(diào)整，未來我們拭目以待。