事關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金使用，仙桃公開征求意見！

關(guān)于《進(jìn)一步規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金使用的通知（征求意見稿）》公開征求意見的公告

為了規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的使用，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常功能，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，市住房保障服務(wù)中心起草了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金使用的通知（征求意見稿）》，現(xiàn)面向社會公開征求意見建議。公開征求意見時間為2024年7月22日至2024年8月21日，歡迎有關(guān)單位和社會各界人士踴躍參與，積極建言獻(xiàn)策（電子郵箱：1245283361@qq.com）。

附件：《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金使用的通知（征求意見稿）》

仙桃市住房保障服務(wù)中心

2024年7月22日

仙桃市住房保障服務(wù)中心

關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金使用的通知

（征求意見稿）

全市各社區(qū)居民委員會、小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

為了優(yōu)化住宅專項(xiàng)維修資金管理（以下簡稱“維修資金”），保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常功能，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合實(shí)際，現(xiàn)將全市住宅專項(xiàng)維修資金使用管理有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、申請主體

業(yè)主委員會是使用維修資金的申請主體，同時也是維修資金使用的責(zé)任主體。沒有成立業(yè)主委員會或業(yè)主委員會不履行職責(zé)的，社區(qū)居民委員會應(yīng)在市屬街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（場、園、區(qū)）的指導(dǎo)下，代為履行業(yè)主委員會職責(zé)。

全體業(yè)主或受益范圍內(nèi)的業(yè)主也可以委托一名或數(shù)名業(yè)主代表或物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為使用維修資金的申請主體，接受委托的業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)需對維修資金的使用負(fù)責(zé)。

二、使用范圍

（一）住宅共用部位的維修和更新、改造的范圍

1.屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；

2.樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕；

3.樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或者空鼓率超過國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定值；

4.建筑保溫層出現(xiàn)破損或者脫落，或者建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或者霉變；

5.外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染；

6.公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護(hù)墻、院門等出現(xiàn)破損的；

7.公共區(qū)域門窗或者紗窗破損的；

8.住宅共用部位需要維修和更新、改造的其他情形。

（二）住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的范圍

1.電梯及主要部件的維修或者更換；

2.避雷設(shè)施不能滿足安全要求的；

3.監(jiān)控設(shè)施、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備、部件損壞嚴(yán)重的；

4.樓內(nèi)排水（排污）設(shè)備出現(xiàn)故障，排水管道漏水、銹蝕嚴(yán)重，排污泵銹蝕或者其他設(shè)備損壞的；

5.水箱、泵房等二次供水設(shè)施損壞需要維修和更新、改造的，但依法或者依合同約定應(yīng)當(dāng)由供水企業(yè)承擔(dān)的除外；

6.住宅共用設(shè)施設(shè)備需要維修和更新、改造的其他情形。

三、公攤原則

1.屬全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分?jǐn)偅?/span>

2.屬單幢房屋內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分?jǐn)偅?/span>

3.屬一個單元內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分?jǐn)?，屬單元?nèi)一側(cè)房屋業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該側(cè)房屋的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分?jǐn)偅?/span>

4.相鄰業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由相鄰業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分?jǐn)偂?/span>

四、使用程序

維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

（一）一般程序

1.提出使用方案

業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)需要維修共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀及業(yè)主的意見，自行或者委托相關(guān)單位制定維修資金使用方案。

維修資金使用方案的內(nèi)容應(yīng)包括：維修工程造價的預(yù)算情況、施工方案及實(shí)施時間、工程預(yù)算書及工程合同、維修施工單位的選定方式、工程驗(yàn)收及結(jié)算方式、維修資金的列支范圍（預(yù)算、決算、招投標(biāo)、工程監(jiān)理等相關(guān)費(fèi)用可以列入支出范圍）和分?jǐn)偡绞降取?/span>

市住房保障部門（市物業(yè)管理所）收到申請后5個工作日組織相關(guān)單位和業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場勘察。

2.業(yè)主投票表決

使用申請人組織業(yè)主對使用方案進(jìn)行表決，經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。使用維修資金可以采用書面征求意見的形式投票表決，也可以由市住房保障部門（市物業(yè)管理所）提供線上投票表決。維修金額超過100萬元的引導(dǎo)采取線上投票的方式進(jìn)行。表決前應(yīng)當(dāng)將使用方案向維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示，公示時間不少于7日。

3.選定施工單位

使用申請人通過公開、公平、公正的競選方式選定維修施工單位。工程造價在50萬元以內(nèi)的采取邀標(biāo)的方式選定維修施工單位，工程造價在50萬元以上（含50萬元）的采取公開招投標(biāo)方式選定維修施工單位。

4.組織現(xiàn)場施工

使用申請人應(yīng)選定施工現(xiàn)場監(jiān)督小組負(fù)責(zé)參與施工現(xiàn)場管理，對工程范圍、工程數(shù)量、所需材料、采用工藝、現(xiàn)場安全等出具書面意見；維修資金使用金額較大的維修工程，可由使用申請人決定聘請工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)代為現(xiàn)場管理。

5.開展竣工驗(yàn)收

工程竣工后，使用申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定和使用方案約定組織驗(yàn)收，并將工程驗(yàn)收資料（現(xiàn)場驗(yàn)收報告、結(jié)算金額、結(jié)算審價報告）向業(yè)主公示不少于7日；公示期滿，無異議后，申請人憑工程結(jié)算單、結(jié)算審價報告、費(fèi)用結(jié)算票據(jù)，由業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、施工維修單位簽署的驗(yàn)收審核意見等資料向市住房保障部門（市物業(yè)管理所）申請工程款撥付，市住房保障部門（市物業(yè)管理所）根據(jù)驗(yàn)收和結(jié)算報告，在扣除工程質(zhì)量保證金后，報經(jīng)市財政部門同意、采取直接支付的方式撥付給維修施工單位。

6.工程質(zhì)量保修

維修工程合同應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家法律法規(guī)和建設(shè)工程質(zhì)量相關(guān)技術(shù)規(guī)范的規(guī)定，約定工程質(zhì)量保證條款（包括質(zhì)保期、質(zhì)保金），工程質(zhì)量保證期滿后，由維修施工單位憑使用申請人審核意見等相關(guān)資料，向市住房保障部門（市物業(yè)管理所）申請撥付工程質(zhì)量保證金，市住房保障部門（市物業(yè)管理所）書面通知市財政部門撥付工程質(zhì)量保證金。

（二）應(yīng)急程序

發(fā)生危及房屋使用安全和人身財產(chǎn)安全，嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活的緊急情況，或需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，可以啟動應(yīng)急通道使用程序申請維修資金。緊急情況時可采取先維修、后公示的方式實(shí)施。

應(yīng)急使用維修資金范圍：

1.屋面、外墻嚴(yán)重滲漏導(dǎo)致存在安全隱患的；

2.電梯因重要部件損壞導(dǎo)致無法使用的；

3.樓體外立面有脫落危險的；

4.消防設(shè)施設(shè)備故障導(dǎo)致存在安全隱患的；

5.共用排水設(shè)施設(shè)備因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

6.危及房屋使用安全和人身財產(chǎn)安全，嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活的其他緊急情況。

申請程序：

1.使用申請人組織相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)（公司）進(jìn)行檢測鑒定或有關(guān)部門出具報告或使用申請人、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、市住房保障部門（市物業(yè)管理所）聯(lián)合認(rèn)定報告；

2.由具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位制作工程預(yù)算并經(jīng)工程造價咨詢機(jī)構(gòu)審定；

3.對維修方案、工程審價報告、工程驗(yàn)收合格證明、涉及戶數(shù)和分?jǐn)偡桨傅仍谛^(qū)內(nèi)顯著位置公示7日。公示采取異議表決方式進(jìn)行，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積1/3及以下且占總?cè)藬?shù)1/3及以下的，視為表決通過。

相關(guān)業(yè)主在公示期內(nèi)提出異議的，由異議人與申請維修責(zé)任人協(xié)商解決。協(xié)商不成的，異議人可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

4.組織施工單位進(jìn)行搶修；

5.市財政部門將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

如發(fā)生特別緊急情況，不及時排除險情，將嚴(yán)重危及房屋使用安全、人身財產(chǎn)安全和業(yè)主生產(chǎn)生活的，市住房保障部門（市物業(yè)管理所）可以先行受理，并在當(dāng)日會同業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會組織相關(guān)單位進(jìn)行現(xiàn)場勘查，選定維修施工單位，先組織搶修，盡快恢復(fù)正常生活秩序。

五、監(jiān)督管理

1.市住房保障部門（市物業(yè)管理所）對維修資金使用申請人和維修單位提供資料進(jìn)行形式審查。審查認(rèn)為相關(guān)資料不符合要求的，使用申請人和維修單位需說明情況或提供相關(guān)佐證材料。

2.使用申請人對其提交的相關(guān)資料（包括使用申請表、業(yè)主表決資料、公示公告、維修合同等）的真實(shí)性、合理性、準(zhǔn)確性和有效性負(fù)責(zé)。

3.施工單位對維修工程的施工、現(xiàn)場管理和工程質(zhì)量負(fù)責(zé)，對業(yè)主委員會和分?jǐn)偩S修資金的業(yè)主承擔(dān)直接責(zé)任。

4.維修施工監(jiān)督小組對工程范圍、工程數(shù)量、所需材料、采用工藝等履行監(jiān)督職責(zé)。

5.工程預(yù)算公司、結(jié)算審計公司、招標(biāo)代理公司、監(jiān)理公司、維修單位，分別對項(xiàng)目的施工圖預(yù)算成果、最終結(jié)算金額、招標(biāo)流程合法性、施工安全工藝與質(zhì)量負(fù)責(zé)。市住房保障部門（市物業(yè)管理所）要強(qiáng)化信用管理，建立“黑名單”制度。

6.下列情況不得列支維修資金：依法由開發(fā)建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用；依法由相關(guān)營運(yùn)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

信息來源：仙桃市住房保障服務(wù)中心

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