物業(yè)喊冤業(yè)主牢騷 應(yīng)禁止開發(fā)商建樓盤自管物業(yè)

物業(yè)公司與業(yè)主本是誰(shuí)也離不開誰(shuí)的，離開了業(yè)主，物業(yè)公司無(wú)法生存;離開了物業(yè)公司，業(yè)主的生活將變得一團(tuán)糟。然而近幾年，這種唇齒相依的關(guān)系逐漸演變成了棒打不散的“歡喜冤家”，雙方動(dòng)輒對(duì)簿公堂。

日前，記者在濟(jì)南市天橋區(qū)法院采訪時(shí)了解到，2007年以來(lái)，該院共受理物業(yè)管理糾紛246件，逐年成倍增長(zhǎng)。透過(guò)厚厚的卷宗記者發(fā)現(xiàn)，糾紛類型也從原先單純追索物業(yè)費(fèi)轉(zhuǎn)而向服務(wù)質(zhì)量、亂收費(fèi)、亂搭建以及解聘物業(yè)公司等糾紛發(fā)展。如何減少該類糾紛的發(fā)生、糾紛發(fā)生后如何正確適用法律?已成為熱門話題。而由于目前我國(guó)除國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》外，《民法通則》、《合同法》、《物權(quán)法》等法律尚無(wú)專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，給妥善處理該類糾紛帶來(lái)了一定的難度。

業(yè)主屢屢行使抗辯權(quán)

在法院受理的案件中，業(yè)主因種種原因不滿物業(yè)公司的管理而拒付物業(yè)管理費(fèi)引發(fā)的糾紛占大多數(shù)。在此類糾紛中，物業(yè)公司往往是原告，業(yè)主以種種理由行使抗辯權(quán)，如業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司未能全面履行義務(wù)，在維修、保潔、綠化、維護(hù)等方面存有問(wèn)題，不同意支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主牛某與物業(yè)公司的糾紛是一個(gè)例子。

物業(yè)公司向法院起訴稱，牛某居住于濟(jì)南市堤口路100號(hào)的齊魯花園，原告受托為齊魯花園提供物業(yè)服務(wù)，并代收水電費(fèi)用。自2007年3月開始，原告開始拖欠水電費(fèi)，自2006年6月開始拖欠物業(yè)管理費(fèi)。原告多次與被告聯(lián)系，被告均拒絕支付以上費(fèi)用。

業(yè)主牛某則提出，“原告與開發(fā)商是一家，由于原告違反了購(gòu)房合同的約定，致使被告的合法權(quán)益受到侵害，而問(wèn)題遲遲得不到解決，糾紛在所難免。開發(fā)商沒(méi)有按約定在衛(wèi)生間安裝浴房，且違反國(guó)家有關(guān)硬性規(guī)定，衛(wèi)生間面積達(dá)不到低標(biāo)準(zhǔn)，致使浴房無(wú)法安裝。被告所購(gòu)房屋采暖設(shè)施存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。房屋還存在廚房煙道倒煙，窗戶沒(méi)有安裝紗窗等問(wèn)題，多次反應(yīng)，都得不到解決。齊魯花園集體住宅使用說(shuō)明書四章明確寫明用戶遇到困難時(shí)要按一下按鈕，物業(yè)人員立即得知，進(jìn)行救助。但至今被告家的按鈕也沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，是擺設(shè)，被告要求立即安裝。屋頂存在漏水問(wèn)題。”

經(jīng)審理，法院依法駁回了物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。

此外，因物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，也時(shí)常引發(fā)訴訟。如物業(yè)管理公司單方面提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、隨意增加收費(fèi)項(xiàng)目，等等。

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業(yè)主屢屢行使抗辯權(quán)

在法院受理的案件中，業(yè)主因種種原因不滿物業(yè)公司的管理而拒付物業(yè)管理費(fèi)引發(fā)的糾紛占大多數(shù)。在此類糾紛中，物業(yè)公司往往是原告，業(yè)主以種種理由行使抗辯權(quán)，如業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司未能全面履行義務(wù)，在維修、保潔、綠化、維護(hù)等方面存有問(wèn)題，不同意支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主牛某與物業(yè)公司的糾紛是一個(gè)例子。

物業(yè)公司向法院起訴稱，牛某居住于濟(jì)南市堤口路100號(hào)的齊魯花園，原告受托為齊魯花園提供物業(yè)服務(wù)，并代收水電費(fèi)用。自2007年3月開始，原告開始拖欠水電費(fèi)，自2006年6月開始拖欠物業(yè)管理費(fèi)。原告多次與被告聯(lián)系，被告均拒絕支付以上費(fèi)用。

業(yè)主牛某則提出，“原告與開發(fā)商是一家，由于原告違反了購(gòu)房合同的約定，致使被告的合法權(quán)益受到侵害，而問(wèn)題遲遲得不到解決，糾紛在所難免。開發(fā)商沒(méi)有按約定在衛(wèi)生間安裝浴房，且違反國(guó)家有關(guān)硬性規(guī)定，衛(wèi)生間面積達(dá)不到低標(biāo)準(zhǔn)，致使浴房無(wú)法安裝。被告所購(gòu)房屋采暖設(shè)施存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。房屋還存在廚房煙道倒煙，窗戶沒(méi)有安裝紗窗等問(wèn)題，多次反應(yīng)，都得不到解決。齊魯花園集體住宅使用說(shuō)明書四章明確寫明用戶遇到困難時(shí)要按一下按鈕，物業(yè)人員立即得知，進(jìn)行救助。但至今被告家的按鈕也沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，是擺設(shè)，被告要求立即安裝。屋頂存在漏水問(wèn)題。”

經(jīng)審理，法院依法駁回了物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。

此外，因物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，也時(shí)常引發(fā)訴訟。如物業(yè)管理公司單方面提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、隨意增加收費(fèi)項(xiàng)目，等等。

完善相關(guān)立法迫在眉睫

物業(yè)管理糾紛處理不當(dāng)，很容易引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致矛盾激化。天橋區(qū)法院蘇赟法官認(rèn)為，由于物業(yè)管理不是一個(gè)單純的法律問(wèn)題，還涉及到行政管理等方方面面，因此，必須多管齊下，妥善解決。

完善物業(yè)管理相關(guān)立法。物業(yè)管理全國(guó)性立法尚處于空白狀態(tài)，地方性立法也不完善。在立法中，應(yīng)該明確將物業(yè)管理的法律性質(zhì)定位于民事合同關(guān)系，明確成立業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任機(jī)構(gòu)和相關(guān)法律責(zé)任，明確物業(yè)管理糾紛的救濟(jì)手段。針對(duì)開發(fā)商自建小區(qū)自管物業(yè)問(wèn)題突出的現(xiàn)狀，應(yīng)考慮立法禁止開發(fā)商“自建小區(qū)、自管物業(yè)”。

加強(qiáng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的規(guī)范化管理。先，要對(duì)物業(yè)管理公司的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，提高設(shè)立物業(yè)公司的門檻。其次，創(chuàng)造和維護(hù)公平競(jìng)的物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境，在適當(dāng)時(shí)候可以全面推行公開招標(biāo)的形式，由業(yè)主自己選擇物業(yè)管理公司。三，制定、完善物業(yè)管理收費(fèi)具體實(shí)施辦法，并加強(qiáng)收費(fèi)監(jiān)管。

加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制，這才是解決問(wèn)題的根本出路。