聚焦物業(yè)糾紛 兩敗俱傷的“消耗戰(zhàn)”

物業(yè)糾紛的話題備受市民關(guān)注。無論是小區(qū)業(yè)主，或是物業(yè)企業(yè)，似乎都有訴不完的苦水。一方面，物業(yè)企業(yè)稱業(yè)主物業(yè)交費率太低，企業(yè)虧損嚴(yán)重，有的不得不退出小區(qū);另一方面，有些業(yè)主則認(rèn)為物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位、缺乏誠信，小區(qū)業(yè)委會更換物業(yè)企業(yè)的事件也屢屢發(fā)生。

物業(yè)企業(yè)與業(yè)主，本是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，原本應(yīng)該雙贏的兩方，有時候卻站到了對立面上，甚至?xí)鯚煆浡?hellip;…

本報10月17日以《新老物業(yè)斗法小區(qū)業(yè)主遭殃》為題，報道了河北區(qū)康都大廈發(fā)生的物業(yè)糾紛，該話題引起市民廣泛關(guān)注，很多讀者給本報熱線28201000打來電話，發(fā)表自己的看法，展開對物業(yè)糾紛話題的討論。很多市民指出，物業(yè)糾紛，是一場沒有贏家的“消耗戰(zhàn)”，無論對物業(yè)企業(yè)還是業(yè)主，每一次陣痛過后，都會留下難以彌合的“創(chuàng)傷”。應(yīng)該看到，在眾多物業(yè)糾紛中，少數(shù)物業(yè)企業(yè)缺失誠信，是導(dǎo)致糾紛不斷發(fā)生的“隱患”，而部分業(yè)主花錢買服務(wù)的意識欠缺，是促使糾紛惡性循環(huán)的“助燃劑”。此外，開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)建管不分，部分小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會運作不規(guī)范等問題，在一定程度上激化著矛盾。面對不斷上升的物業(yè)管理糾紛，市民們建議有關(guān)部門加強研究、探討調(diào)處物業(yè)糾紛的新方法。

業(yè)主和物業(yè)公司都是輸家

物業(yè)糾紛，是一場沒有贏家的戰(zhàn)斗，如數(shù)交付物業(yè)費的業(yè)主，往往是大的受害者。天津市物業(yè)管理協(xié)會的負(fù)責(zé)人接受記者采訪時說，每一次糾紛后，物業(yè)企業(yè)都會遭受經(jīng)濟(jì)和公司形象的雙重受損，而業(yè)主面臨的則是房屋的貶值、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)的缺失，有時甚至步入惡性循環(huán)的狀態(tài)，給全體業(yè)主帶來無法挽回的損失……

對此，經(jīng)歷過物業(yè)企業(yè)退出的業(yè)主可以說感觸深。“今年6月份，小區(qū)的老物業(yè)退出了，新物業(yè)又沒有及時進(jìn)來，電梯沒人管了，正趕上大夏天，22層高的樓，要一步一步地爬上去，那個罪，可難受了!”合匯大廈業(yè)主孫先生說，幸虧區(qū)物業(yè)辦和街道多方協(xié)調(diào)，新的物業(yè)進(jìn)來，他的生活才算恢復(fù)平靜。

濱河家園小區(qū)業(yè)主宋女士說，今年年初，她所在小區(qū)的物業(yè)企業(yè)撤了出去，一時間，小區(qū)徹底亂了套，大部分垃圾桶都“頂蓋肥”，扔在垃圾桶旁的生活垃圾一直堆到道路上，小區(qū)內(nèi)路燈沒電，晚上出門要摸著黑走……居民們費了很大的勁，好不容易才找了個新的物業(yè)，盡管他們對現(xiàn)在的小區(qū)管理現(xiàn)狀仍不是很滿意，“但是，經(jīng)過這次折騰，很多人都心有余悸，真怕類似撂挑子的事情再次上演。”

“如果不是虧損得太厲害，誰愿意退出項目?”糾紛發(fā)生后，物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人也無不大聲叫苦。隆馨物業(yè)公司在撤出濱河小區(qū)時出具的報告顯示：自2002年進(jìn)駐小區(qū)以來，物業(yè)費收繳始終收不抵支，后期收繳率不足10%，截至2007年11月底，累計物業(yè)費欠費1378222.81元，在長期虧損的情況下，已無法維持正常經(jīng)營，不得不退出。而在鬧得沸沸揚揚的河西區(qū)福盛花園小區(qū)物業(yè)公司退出事件中，方金物業(yè)公司也稱物業(yè)費收繳比例不足50%，導(dǎo)致大幅虧損，2008年度虧損額達(dá)到五六十萬元，員工工資發(fā)不出來，到法院起訴欠費業(yè)主時也遇到了很大的困難。萬般無奈，該公司才采取臨時退出的過激措施。盡管這些報表都是物業(yè)企業(yè)單方面出具，其權(quán)威性受到一定質(zhì)疑，但是，可以想見，如此低的物業(yè)交費率，要讓物業(yè)企業(yè)仍有盈利空間的確很難。

“物業(yè)管理一直是衡量一個樓盤價值的軟性指標(biāo)之一，長期的物業(yè)糾紛，帶給業(yè)主的不是無休無止的煩惱，更有可能給一些樓盤帶來"惡名"，直接影響了這些住宅在二手市場上的交易，甚至直接帶來樓盤價值的貶損。”一名業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時指出，如果說一個樓盤的房屋質(zhì)量、配套設(shè)施是它的“硬件系統(tǒng)”，那么物業(yè)管理是一個小區(qū)的“軟件設(shè)備”，物業(yè)問題如果長期得不到處理，必然會對房屋價值產(chǎn)生負(fù)面的影響。

少數(shù)物企缺失誠信埋“隱患”

“除了精裝修的小區(qū)外，業(yè)主入住之前，哪家物業(yè)企業(yè)不收裝修押金?收錢容易，退錢可難了，即使沒有任何拆改，也要拖上很長時間。國家發(fā)改委早認(rèn)定這是亂收費，但是，誰能制止?還有，業(yè)主入住前必須預(yù)付一年的物業(yè)費，否則很難拿到新房鑰匙，這也已經(jīng)形成慣例。面對這樣的強制收費，哪個業(yè)主能抗?”市民李先生參與討論時說，這樣一來，業(yè)主還沒有正式入住，埋下了雙方對立的“種子”，“少數(shù)物業(yè)企業(yè)缺失誠信，損害了全體業(yè)主的利益，是物業(yè)糾紛不斷發(fā)生的"隱患"。”

“前幾年，我們選聘了怡和物業(yè)，沒想到，該公司服務(wù)不斷縮水，尤其可氣的是，這家物業(yè)企業(yè)不打招呼，把產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有的車庫私自對外出租。這樣一而再、再而三地違約，讓我們?nèi)虩o可忍。”為此，新世界花園小區(qū)業(yè)委會今年3月份毅然炒了這家物業(yè)企業(yè)的“魷魚”。然而，氣還沒有喘勻，新的麻煩又來了，怡和物業(yè)被炒掉后拒不撤出車庫，并與新來的山華興物業(yè)企業(yè)發(fā)生執(zhí)，沒想到，山華興物業(yè)企業(yè)脾氣更大，一看問題談不妥，不由分說，徑直撤出小區(qū)，小區(qū)業(yè)委會猝不及防，根本來不及選聘新的物業(yè)企業(yè)，800多名業(yè)主的生活徹底被打亂……

對個別嚴(yán)重違規(guī)的物業(yè)企業(yè)，本市轄區(qū)房管部門也曾依照相關(guān)規(guī)定做出處罰，歐思諾物業(yè)企業(yè)是其中之一。據(jù)了解，該公司在管理河北區(qū)月桂園小區(qū)過程中，未按合同約定提供規(guī)范服務(wù)，又不整改，同時不按相關(guān)程序退出服務(wù)，拒不在規(guī)定時間內(nèi)與業(yè)委會辦理交接工作，還將小區(qū)業(yè)主委員會成員打傷。為此，河北區(qū)房管局在多次協(xié)調(diào)和責(zé)令整改未果的情況下，按照有關(guān)規(guī)定，對該公司處以8萬元行政處罰。

近日，北京華物業(yè)管理有限公司也為自己不負(fù)責(zé)任的違約行為付出了代價。該公司與和平區(qū)新文化花園新典居業(yè)委會簽訂了3年的物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)半年之后提出提前終止合同并撤出。“小區(qū)不能沒有物業(yè)，業(yè)委會不得不在短時間內(nèi)找一家新物業(yè)來代替，造成了議價上的被動，終，新物業(yè)企業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)比原來多出很多，這樣一來，小區(qū)業(yè)主3年多支出物業(yè)費10多萬元。”為此，在多次協(xié)商不成后，新文化花園的業(yè)委會將該物業(yè)企業(yè)告到法庭。經(jīng)過幾輪庭審之后，法院一審判決該公司敗訴，需要支付各項補償金7萬余元。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

部分業(yè)主交費意識欠缺

“不可否認(rèn)，物業(yè)企業(yè)里面有害群之馬，但這畢竟是少數(shù)，由于部分業(yè)主花錢買服務(wù)的意識欠缺而導(dǎo)致的物業(yè)交費率低等問題，使更多規(guī)范運作的物業(yè)企業(yè)面臨著很大的壓力和困難。”安華物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人在接受采訪時說，為了保持社區(qū)的穩(wěn)定，物業(yè)企業(yè)默默地付出了很多犧牲，希望廣大業(yè)主對物業(yè)企業(yè)多一分理解，也希望社會各部門多給物業(yè)企業(yè)營造發(fā)展的空間，培育物業(yè)行業(yè)健康、有序地發(fā)展。

據(jù)了解，中國物業(yè)管理協(xié)會2007年開展的“物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查”中，在全國接受調(diào)查的4600家企業(yè)中，有40.07%的企業(yè)盈利，有40.76%的企業(yè)處于虧損狀態(tài)，平均虧損額為37.22萬元/年，行業(yè)里很多企業(yè)面臨難以可持續(xù)發(fā)展的難題。而物業(yè)費交費率過低，是造成這些企業(yè)虧損的主要原因之一。

“本市物業(yè)收費率普遍不高，有很多小區(qū)維持在70%左右。也是說，70%的業(yè)主在為的人買單。”天津市物業(yè)管理協(xié)會的負(fù)責(zé)人談及該情況時不無憂慮地說，一些業(yè)主對物業(yè)付費的概念接受不了，很多人習(xí)慣了住公房，一下子買房成了業(yè)主，花錢買服務(wù)的意識還沒有完全樹立起來。然而，物業(yè)管理服務(wù)具有不可分割性，沒有交費的業(yè)主與交費的業(yè)主享受同等的物業(yè)管理服務(wù)，攀比從眾心理使更多的人欠費，結(jié)果是物業(yè)管理費收繳率更低。物業(yè)企業(yè)為了控制成本，好減少人員、降低服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。本來每天該清掃三次或隨時清掃，改成兩次或一次。服務(wù)質(zhì)量降低了，業(yè)主不滿意，更多的業(yè)主不交費，而物業(yè)企業(yè)再減人降低成本，這進(jìn)入了惡性循環(huán)。該負(fù)責(zé)人指出，有很多物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商是父子企業(yè)，盡管有的企業(yè)年虧損額達(dá)200多萬元，但為了打品牌，為了讓自己的房子好銷售，強行支撐著做物業(yè)服務(wù)。但是，這種局面不可能長久，開發(fā)商肯定要甩掉包袱。

據(jù)“央視”組織的一次調(diào)查結(jié)果顯示，受訪市民在回答“如對物業(yè)服務(wù)不滿，您將采取何種維權(quán)措施”一項時，63%的人選擇了“拒交物業(yè)費”。為此，順馳物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人接受采訪時，總結(jié)了幾項業(yè)主不交物業(yè)費的原因：一是開發(fā)商遺留的問題，諸如房子漏水、小區(qū)公共設(shè)施的建設(shè)等等，這些問題本來是開發(fā)商與業(yè)主的矛盾，但業(yè)主往往遷怒于物業(yè)企業(yè);二是開發(fā)商承諾的未能兌現(xiàn)，諸如有的開發(fā)商為了房子好賣，不負(fù)責(zé)任地承諾業(yè)主可以搭建露臺、圈小院，物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)問題自然會制止，矛盾便轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)企業(yè);三是諸如暖氣不熱、煤氣不通、有線電視不清楚等本屬于公共服務(wù)行業(yè)的問題;四是鄰里關(guān)系不和諧導(dǎo)致的矛盾，比如居民養(yǎng)狗物業(yè)企業(yè)為什么不管?樓上住戶跑水淹了我家，物業(yè)企業(yè)必須要給解決，解決不了我不交費等等;五是小區(qū)社會治安、違章搭建等問題，諸如小區(qū)丟了東西，進(jìn)了小偷，自行車、汽車丟了，私搭亂建嚴(yán)重，這些都成為拖欠不交物業(yè)費的理由，其實，小區(qū)有保安并不能確保不會丟東西，拆違章也不是物業(yè)的權(quán)限范圍，而要依靠當(dāng)?shù)氐木C合執(zhí)法部門。其實仔細(xì)分析，上述問題的出現(xiàn)，與物業(yè)企業(yè)的服務(wù)并沒有直接聯(lián)系，但是，問題發(fā)生后，業(yè)主們維權(quán)未果，很多人便會采取拒交物業(yè)費的端措施，物業(yè)企業(yè)成了發(fā)泄對象。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

為了催繳物業(yè)費，有些物業(yè)企業(yè)將部分欠費嚴(yán)重的業(yè)主告到了法院，然而，效果并不理想。一家物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人無奈地說，出于社會穩(wěn)定的考慮，法院通常會采取調(diào)解結(jié)案的方式，被起訴的業(yè)主需繳納部分物業(yè)費，物業(yè)企業(yè)也能見好收。“即使這樣，仍有業(yè)主拒絕調(diào)解，法院判決業(yè)主支付物業(yè)費后，判決的執(zhí)行卻又成為擺在物業(yè)企業(yè)面前的難題，終有些案件不了了之，在一定程度上也助長了部分業(yè)主無正當(dāng)理由拒交物業(yè)費的歪風(fēng)邪氣。”

其實，不光是物業(yè)企業(yè)，另有很多如數(shù)交費的業(yè)主打來熱線電話稱：“沒有正當(dāng)理由拒交物業(yè)費的業(yè)主應(yīng)該受到全社會的譴責(zé)。即使物業(yè)服務(wù)不到位，也應(yīng)采取理智的辦法解決，實在不行，可以訴訟到法院。我交了物業(yè)費，你卻不交，卻也同樣享受物業(yè)服務(wù)，這些人的做法，無異于侵占了我的財產(chǎn)。更讓人生氣的是，跟這些人聊天時，有的人甚至公開說，我不交物業(yè)費沒有任何理由，別人不交，我為什么不能不交?這種局面必須要改變。”